Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, czy to obciążonej hipoteką, czy nie, jest bardzo ważnym elementem przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim gwarantuje kupującemu zarezerwowanie nieruchomości, jej właściciel nie będzie mógł w tym czasie kiedy np. staramy się o kredyt, sprzedać jej nikomu innemu. Umowa przeniesienia własności nieruchomości jest dokumentem prawnym, który służy do przeniesienia własności nieruchomości z jednej osoby na inną. Umowa ta może być zawarta między dwoma stronami, które chcą dokonać transakcji. Umowa ta określa warunki i zobowiązania obu stron, a także ustanawia prawa i obowiązki dotyczące Umowa przedwstępna sprzedaży to gwarancja dotrzymania warunków umowy końcowej. Przeczytaj czym dokładnie jest umowa przedwstępna oraz pobierz darmowy! Notarialna przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży oraz o przeniesienie własności wynikające z tej umowy. Zainteresowana strona może zwrócić się do sądu o wydanie wyroku zastępującego umowę przyrzeczoną, co umożliwia przepis art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta. Z uwagi na ustanowioną na nieruchomości hipotekę, strony mogą umówić się również, że część ceny kupujący uiści bezpośrednio na rachunek banku, na rzecz którego ustanowiono zabezpieczenie, celem uwolnienia lokalu spod hipoteki. Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd. Bardzo często zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości napotyka na różnego typu przeszkody. Mogą to być uwarunkowania natury faktycznej, np. konieczność dokończenia inwestycji, zapewnienia dostępu do drogi publicznej, doprowadzenia określonych mediów, itp. Nie są również rzadkie przypadki, gdy transakcję blokują przeszkody prawne. Będą nimi oczekiwanie na założenie księgi wieczystej na nieruchomości, potrzeba uzyskania statusu samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przedmiot transakcji, czy też wygaszenie ciążących na nieruchomości obciążeń. Wielu nabywców boryka się także z przeszkodami natury finansowej, w szczególności zaś z koniecznością oczekiwania na pozytywną decyzję oraz wiele innych czynników może sprawić, że nawet porozumienie się stron transakcji co do głównych jej elementów, w tym ceny, nie pozwoli na szybkie przeniesienie własności nieruchomości. Możnaby powiedzieć, iż sytuację tą można w prosty sposób rozwiązać wprowadzając odpowiednie warunki do umowy sprzedaży. Niestety, nie jest to możliwe. Wynika to z faktu, że ustawodawca wprost zakazuje zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem szczęście ww. zakaz nie obejmuje umów przedwstępnych. Tym samym możliwe jest zawarcie warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Konstrukcje takie stosunkowo często spotykane są na rynku nieruchomości. Niemniej, przed zdecydowaniem się na jej zastosowanie, warto zwrócić uwagę na kilka niuansów, których przeoczenie może być wszystkim, ziszczenie się zastrzeżonego warunku, np. uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, bądź utworzenie księgi wieczystej dla sprzedawanej nieruchomości, nie spowoduje automatycznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Od spełnienia się warunku uzależniona jest bowiem ważność umowy przedwstępnej. Przywołane powyżej zastrzeżenia mają bowiem postać warunków zawieszających. Oznacza to, że dopiero zaistnienie danej sytuacji powoduje niejako aktywowanie się umowy przedwstępnej. Do tego czasu pozostaje ona w swoistym uśpieniu. Jeżeli zatem ziści się warunek, to strony stają się związane umową przedwstępną, już bezwarunkowo. Dopiero kolejnym krokiem będzie zawarcie umowy przeniesienia własności zatem, że umowa przedwstępna powinna określać główne świadczenia stron, w tym cenę sprzedaży. Bardzo często jej elementem jest również termin, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Od momentu ziszczenia się warunku możliwe jest zatem dochodzenie roszczeń o wykonanie umowy przedwstępnej,Sama konstrukcja warunku także nie powinna umknąć naszemu zainteresowaniu. Przede wszystkim warunek powinien być sformułowany w sposób możliwie jednoznaczny. Wszelkie niejasności utrudnią pociągnięcie drugiej strony do odpowiedzialności. Pamiętajmy też, że warunkiem jest zdarzenie przyszłe, lecz niepewne. Musi zatem istnieć prawdopodobieństwo jego ziszczenia pojawia się wszakże kolejna rzecz warta uwagi – forma umowy. Może nam się wydawać, że zawarcie umowy przedwstępnej i to jeszcze warunkowej nie wymaga szczególnej formy. Fakt, ważna będzie nawet umowa pisemna. Niemniej, aby dochodzić sądowego wykonania umowy przedwstępnej, musi ona odpowiadać formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, jest to forma aktu notarialnego. Umowa zawarta z pominięciem notariusza będzie co prawda ważna, jednakże pozwoli na domaganie się od nielojalnego kontrahenta tylko niewielkiego odszkodowania mającego pokryć koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Warunkowa umowa przedwstępna będzie przydatna w każdej sytuacji, gdy niezbędne jest uzależnienie transakcji od ziszczenia się dodatkowych warunków. Niemniej, zawierając taką umowę powinniśmy zadbać o jej właściwą konstrukcję oraz Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House 29 grudnia 2020 3 minuty czytania Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest specjalną formą zabezpieczenia się stron, która to ma dać gwarancję dla umowy przyrzeczonej w przyszłości. Zawierana jest przed popisaniem umowy właściwej. Jest to moment, gdy z przyczyn obiektywnych podpisanie umowy właściwej nie jest możliwe, czy dogodne. Ten rodzaj umowy został zdefiniowany przez kodeks cywilny, gdzie znalazło się pojęcie umowy przedwstępnej. Określona jest jako zobowiązanie zawierane przez strony, określając te strony oraz najważniejsze postanowienia przyrzeczonej umowy co do samego przedmiotu umowy, terminu zapłaty oraz ceny zakupywanej w przyszłości nieruchomości. Takie podejście do sprzedaży przedwstępnej daje bezpieczeństwo tak kupującemu, jak i sprzedającemu daną nieruchomość. Jest formą gwarancji, która zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Formy umowy przedwstępnej nieruchomości Kodeks cywilny nie narzucił na strony formy zawarcia przedwstępnej umowy. Umowa przedwstępna nieruchomości może być zawierana w związku z tym dwojako. Po pierwsze w formie pisemnej, po drugie zaś w formie notarialnego aktu. Zarówno pierwsza, jak i druga forma zawarcia umowy są wiążące i ważne. Jednak konsekwencje oraz skutki odstąpienia od zawarcia każdej z nich są od siebie różne. Konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej Zawarcie umowy przedwstępnej wiążące jest dla obu stron. W przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej i nie wywiązania się z niej jednej ze stron, możliwe jest zażądanie pokrycia szkody, jaka została poniesiona przez drugą ze stron. W tym przypadku szkoda jest ograniczona wyłącznie do kosztów, które strona poniosła ze względu na zawarcie umowy przedwstępnej. Są to zatem np. koszty poniesione na wynagrodzenie adwokata za sporządzenie projektu umowy przedwstępnej. Oznacza to w praktyce, iż odszkodowanie którego może domagać się strona nie będzie wysokie, wziąwszy pod uwagę fakt, że sporządzenie umowy przedwstępnej nie wymaga w tym przypadku udziału adwokata, czy radcy prawnego. Możliwe jest jednak przy sporządzaniu takiej umowy dopisanie punktu dotyczącego ewentualnego odszkodowania, by rozszerzyć jego zakres. Jeśli nie zostanie to zapisane w treści, wówczas odszkodowanie to będzie ograniczać się wyłącznie do tak zwanego ujemnego interesu umownego. Konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego Umowa przedwstępna sprzedaży może zostać zawarta przez strony także w formie aktu notarialnego, jednak wymagana jest w tym przypadku zgodna wola stron. Jest to rozwiązanie zabezpieczające interesy obu stron, jednak konsekwencje odstąpienia od niej są znacznie dotkliwsze, niż w przypadku umowy w formie pisemnej. Sporządzenie umowy wymaga udziału notariusza, a w konsekwencji zapłacenia mu wynagrodzenia za tę czynność. Umowa w takiej formie jest podstawą do domagania się odszkodowania przed sądem, a na jego wysokość wpływ będą mieć ujemny interes umowny oraz utracone korzyści, jakie mogłaby uzyskać strona dzięki zawarciu przyrzeczonej umowy. Jaką formę umowy sprzedaży nieruchomości wybrać? Zanim podpiszesz którąś z form umowy przedwstępnej, rozważyć należy plusy i minusy obydwu rodzajów umowy, co do ich formy. Będąc przekonanym w stu procentach co do zawarcia umowy, dobrym rozwiązaniem będzie wybór umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, który w większym stopniu zabezpiecza interes strony. Jeśli nie masz pewności co do ostatecznego podpisania umowy, lepsza wydaje się być umowa przedwstępna w formie pisemnej. Sposób postępowania w przypadku niewywiązania się zbywcy z obowiązku podpisania umowy przyrzeczonej. Kiedy można odstąpić od umowy przedwstępnej? Umowa przedwstępna określa strony, cenę nieruchomości oraz termin, w jakim ma zostać podpisana umowa przyrzeczona. Jeśli jednak minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a mimo wezwania do jej zawarcia przez zbywcę, strona uchyla się od jej zawarcia, wówczas podjąć należy odpowiednie środki. W takim przypadku możliwe jest ubieganie się o odszkodowanie, czyli dopuszcza się możliwość dochodzenia strony do naprawienia szkody. Możliwe jest zatem odstąpienie od podpisania umowy przyrzeczonej, jednak strona odpowiadająca za niewywiązanie się z umowy przedwstępnej będzie zobowiązana do wypłacenia odszkodowania. Notariusz powinien sporządzić protokół niestawiennictwa, który to będzie podstawą do udowodnienia stronie szkody. Warunkowa umowa przedwstępna z zadatkiem – co, gdy nie spełni się warunek? Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek. Jeśli w umowie znalazł się zapis dotyczący konieczności wpłacenia go, nabywca zobowiązany jest taki zadatek wpłacić. Jest to kwota, jaka płacona jest na poczet właściwej ceny. W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas istotne jest z czyjej strony nastąpiło niedopełnienie obowiązku. Jeśli po stronie nabywcy, wówczas zadatek przepadnie na rzecz zbywcy nieruchomości. Jeśli to zbywca nieruchomości nie wywiązał się ze sprzedaży, wówczas zobowiązany jest do zwrotu zadatku w podwojonej kwocie. Jak widać umowa przedwstępna z zadatkiem jest doskonałym zabezpieczeniem przed niewywiązaniem się z umowy. Warto pamiętać jednak, że nieotrzymanie kredytu w większości przypadków jest uznawane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Oznacza to, iż w przypadku nabywcy, który nie wywiązał się z kupna z uwagi na nie otrzymanie kredytu, wpłacony przez niego zadatek przepada i nie odzyska on pieniędzy. Jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jak działa roszczenie w księdze wieczystej co do zawarcia umowy przyrzeczonej Jak działa roszczenie w księdze wieczystej co do zawarcia umowy przyrzeczonej Zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem zawierające w swojej treści przyrzeczenie sprzedaży danej nieruchomości powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. Oznacza to określone skutki prawne. Uzyskuje ono skuteczność po jego ujawnieniu, ze skutkiem odszkodowawczym włącznie. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana komuś innemu, wówczas roszczenia przechodzą na nowego nabywcę. Swoich praw dochodzić można przed sądem, względem osoby, z którą podpisana została umowa przedwstępna w formie sporządzonego aktu notarialnego. Marcin Pabijanek Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych. Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Zwykle dzieje się tak, gdy sprzedający chce jeszcze jakiś czas mieszkać w danej nieruchomości czy oczekuje na decyzję o warunkach zabudowy, kupujący chce ją nabyć na kredyt, nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, są wobec niej roszczenia, konieczne jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, lub oczekiwanie na decyzję o warunkach to właśnie w umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód i ustalają w niej wiele istotnych szczegółów. Źle skonstruowana może być powodem kłopotów, dobrze gwarantuje, że umowa sprzedaży będzie tylko formalnością. Nawet podpisując ją u notariusza warto wiedzieć na co zwrócić uwagę. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna i sposób dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie > Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przede wszystkim ma zagwarantować zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot umowy i cenę nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jak określić strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Zanim dojdziemy do opisu przedmiotu i jego ceny, należy precyzyjnie określić strony i przedmiot sprzedaży. Jeśli nieruchomość ma nabyć jedna osoba, to ona jest stroną umowy. Jeśli rodzice kupują mieszkanie dla syna, to może okazać się, że stroną będzie tylko on, lub cała trójka. Jeśli sprzedawana nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, to oboje powinni być stroną umowy. Dane zamieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają pozwolić jednoznacznie zidentyfikować strony. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego > Osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. Osoby prawne: adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. Dane te warto sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą) lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (spółki). Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT > Określenie ceny i sprzedawanej nieruchomości Kolejnym istotnym elementem umowy jest cena oraz termin i sposób jej zapłaty. Sprzedaż ma charakter odpłatny, dlatego tak ważne jest określenie ceny. Istotne jest również szczegółowe określenie przedmiotu sprzedaży, i nie chodzi tu tylko o metraż czy położenie. W przypadku mieszkania, trzeba ustalić, czy jest to lokal samodzielny, czy wraz z piwnicą i miejscem postojowym. W przypadku działki należy określić, czy jest zabudowana czy nie, jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona działka, czy ma pozwoleniem na budowę. Informacje te powinny być udokumentowane np. wypisem z księgi wieczystej, ewidencji gruntów. Niezależnie od rodzaju nieruchomości sprzedający powinien oświadczyć, że nie jest ona obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich, musi też przedstawić akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości. Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości > Co do zasady w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane. Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach > Co z terminem umowy przyrzeczonej Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data albo przedział czasowy, czy też zdarzenia, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę, itp. Zgodnie z art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Czytaj w LEX: Uchybienia formalne aktów notarialnych > Zadatek czy zaliczka oto jest pytanie Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pojawia się problem wpłacenia części kwoty, co też ma gwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu zawsze pojawia się pytanie, czy lepsza jest zaliczka, czy zadatek. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości. Następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są zatem całkowicie różne. Czytaj w LEX: Zadatek a zaliczka > Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie, gdy: obie strony rozwiązały umowę, niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, obie strony ponoszą odpowiedzialność. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. Czy można zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem? Jaki skutek ma umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem? Jakie roszczenia przysługują kupującemu z umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pod warunkiem? Analiza W przypadku sprzedaży nieruchomości zastrzeżenie warunku lub terminu jest niedopuszczalne. Naruszenie tego zakazu nie powoduje jednak nieważności tak skonstruowanej umowy, lecz powoduje wyłączenie skutku rzeczowego umowy tzn. umowa taka nie przenosi tytułu do nieruchomości na kupującego. Umowa z mocy prawa ma w takim przypadku tylko charakter zobowiązujący. Oznacza to, że w razie spełnienia się warunku lub nadejścia terminu strony umowy zobowiązane są zawrzeć dodatkową umowę, zawierającą bezwarunkową zgodę na przejście prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości pod warunkiem musi być realizowana dwuetapowo. W pierwszym etapie zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży, w której sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje nieruchomość, pod warunkiem np. że uprawniony do pierwokupu z tego prawa pierwokupu nie skorzysta. Umowa taka nie przenosi własności, bo własność nieruchomości nie może być przenoszona ani pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu. Jeśli warunek określony umową np. uprawniony nie wykona pierwokupu w wymaganym terminie, albo przed upływem tego terminu złoży oświadczenie, że rezygnuje z prawa pierwokupu, wtedy następuje drugi etap tj. zawierana jest druga umowa – umowa przeniesienia własności nieruchomości. Bez zawarcia drugiej z wymienionych umów tytuł do nieruchomości nie przechodzi na kupującego. Skutkiem zawarcia pierwszej z umów jest powstanie po stronie kupującego warunkowego prawa nabycia nieruchomości. Roszczenie o zawarcie umowy rozporządzającej przysługuje kupującemu, gdy spełniony zostanie warunek określony umową. Roszczenie takie można zrealizować poprzez zawarcie umowy definitywnej, ale i przed sądem. W przypadku nieprzystąpienia do umowy rozporządzającej przez zobowiązanego do sprzedaży kupujący może bowiem wytoczyć powództwo o stwierdzenie przez sąd obowiązku sprzedającego do złożenia oświadczenia o przeniesieniu tytułu do nieruchomości. Wyrok sądu stwierdzający istnienie takiego obowiązku po stronie sprzedającego zastępuje bezwarunkowe oświadczenie zobowiązanego właściciela nieruchomości. Obie umowy – zarówno warunkowa, zobowiązująca jak i definitywna, przenosząca tytuł do nieruchomości na kupującego – zawarte być powinny w formie aktu notarialnego. Na marginesie należy zwrócić uwagę, że na równi z warunkiem traktowane jest umowne prawo odstąpienia od umowy. Przyjmuje się wobec tego, że zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości powoduje, że umowa taka nie ma charakteru definitywnego, a do przeniesienia tytułu do nieruchomości potrzebne będzie zawarcie dodatkowej umowy rozporządzającej. Wnioski Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pod warunkiem nie przenosi tytułu do nieruchomości na kupującego. Skutkiem zawarcia umowy sprzedaży pod warunkiem będzie powstanie jedynie zobowiązania do zawarcia umowy definitywnej, po ziszczeniu się warunku lub odpowiednio upływie terminu. Od momentu ziszczenia się warunku zastrzeżonego umową kupującemu przysługuje uprawnienie żądania zawarcia umowy rozporządzającej tj. przenoszącej tytuł do nieruchomości. Jeśli sprzedający odmawia zawarcia umowy definitywnej lub nie przystępuje do jej zawarcia kupujący może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej, a wyrok stwierdzający obowiązek sprzedającego do złożenia oświadczenia o przeniesieniu tytułu do nieruchomości na kupującego zastępuje to oświadczenie. Umowa warunkowa jak i umowa definitywna zawarte być powinny w formie aktu notarialnego. Autor: radca prawny Umowa przedwstępna jest instytucją prawa cywilnego, często spotykaną w obrocie prawnym. Jest ona wygodnym narzędziem dla osób, które z jakichś względów nie mogą jeszcze zawrzeć umowy definitywnej, ale chcą mieć pewność, że umowa ta zostanie zawarta w przyszłości. Umowa przedwstępna jest często wykorzystywanym instrumentem prawnym przy dokonywaniu transakcji, których przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości. Pojawia się więc pytanie, czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego i co się stanie, jeżeli umowę taką zawrzemy w zwykłej formie pisemnej. Odpowiedzi na te i inne pytania odnajdziecie – drodzy Czytelnicy – w naszym dzisiejszym poradniku. Czym jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Została ona uregulowana w art. 389 i stanowi instrument prawny, którym strony mogą się posłużyć w fazie przygotowania kontraktu. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna należy do umów o charakterze organizatorskim (przygotowawczym), nie rodzi sama skutku rozporządzającego i należy ją odróżnić od umowy definitywnej, która realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy, (wyr. Sa w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2013 r., I ACa 21/13). Innymi słowy samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że jej własność została przeniesiona. Jakie postanowienia zawiera umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? W umowie przedwstępnej zawiera się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz, co do zasady, termin jej zawarcia, choć oznaczenie terminu nie jest bezwzględnie wymagane, aczkolwiek zalecane. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości znajdziemy zatem takie postanowienia, jak:• Zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wraz z określeniem jej przedmiotu;• Cenę przedmiotu umowy przyrzeczonej (cenę nieruchomości); Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Określenie terminu może mieć postać wskazanej konkretnej daty bądź przedziału czasowego, ale także może mieć postać wskazanego pewnego zdarzenia. Chodzi tu jednak o zdarzenie, które - przy rozsądnej ocenie sytuacji - powinno nastąpić (zob. wyr. SA w Katowicach z dnia 14 października 2004 r. I ACa 714/04).W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można również zawrzeć postanowienie, w którym nabywca zobowiązuje się wpłacić na poczet ustalonej ceny zadatek. W jakiej formie należy zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości i jakie to rodzi skutki prawne? Dla ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje forma aktu notarialnego, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej z wymienionych w przepisach form. Jednakże strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej - w przypadku sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego( art. 390 § 1 Innymi słowy, źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 – zob. wyr. SN z dnia 7 maja 2015 r. III PK 124/14 oraz wyr. SA w Krakowie z dnia 19 maja 2015 r. I ACa 1717/14. A co w sytuacji, gdy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzemy po prostu na piśmie (nie w formie aktu notarialnego)? Wówczas także nie jesteśmy pozbawieni ochrony prawnej. Nie możemy jednak skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Ale możemy wtedy wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody (powództwo o zapłatę odszkodowania), która została poniesiona przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest wykluczone, aby w treści samej umowy przedwstępnej kwestie odszkodowania były w sposób szczególny uregulowane. Można bowiem zamieścić np. klauzule, w których strona, która nie dopełniła obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej zobligowana była do zapłaty określonej sumy pieniężnej tytułem kary umownej. Należy podkreślić, że nie musi wyłączać to odszkodowania przysługującego z mocy przepisów ustawy. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się często także wysokość zadatku wpłacanego na poczet ceny. Jeżeli umowy przyrzeczonej nie zawiera Nabywca nieruchomości (wpłacający zadatek) wówczas zadatek przepada ma rzecz Zbywcy nieruchomości. Jeżeli jednak od zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się Zbywca nieruchomości, wówczas Nabywcy przysługuje zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Jaki jest charakter terminu zawarcia umowy przyrzecznej i dlaczego warto go określać w umowie przedwstępnej? Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, lecz terminem spełnienia świadczenia. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia, lecz przeciwnie z chwilą nadejścia terminu umowy przyrzeczonej wymagalne staje się roszczenie osoby uprawnionej o zawarcie umowy przyrzeczonej (zob. wyr. SA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2014 r., VI ACa 482/13). Innymi słowy wraz z nadejściem terminu wskazanego w umowie, druga strona może skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej ( w naszym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, ale pod warunkiem, że umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego). Podstawa prawna:Art. 389, art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny ( z 2014 r., poz. 121). Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości